¿Quién paga la plusvalía de una vivienda de segunda mano?

Cómo se calcula la plusvalía por la venta de una segunda vivienda

Puede que el impuesto sobre la plusvalía no sea la parte más emocionante de la venta de su casa, pero es importante saber cómo afectará a su venta. Vamos a enseñarte un poco más sobre el impuesto de plusvalía, lo que significa y cómo puedes reducir tu carga fiscal al vender tu casa.

El impuesto sobre las plusvalías es lo que se paga por la revalorización de un activo durante el tiempo que se ha sido propietario del mismo. El importe del impuesto depende de sus ingresos, de su situación fiscal y del tiempo que haya sido propietario del bien.

Por ejemplo, supongamos que compró su casa por 150.000 dólares y la vendió por 200.000 dólares. Su beneficio, 50.000 dólares (la diferencia entre los dos precios), es su ganancia de capital, y está sujeta al impuesto.

También es importante conocer el tipo de activo del que se trata, porque aunque la mayoría de las plusvalías a largo plazo se gravan con tipos de hasta el 20% en función de los ingresos, hay situaciones en las que se aplican tipos más altos.

Hay normas especiales que se aplican a las donaciones de bienes o a los bienes heredados, a las patentes o a determinados tipos de ingresos de inversión, como los futuros de materias primas. A efectos fiscales, estas fechas se calculan desde el día siguiente a la compra original hasta la fecha de venta del bien.

¿Cómo puedo evitar el impuesto sobre la plusvalía de una segunda vivienda?

"Compré mi casa, en la que siempre he vivido desde que la compré, por unos 1 millón de rands en el año 2000, y por consejo de mi auditor la tasé en octubre de 2001 por 1,1 millones de rands. A lo largo de los años he hecho mejoras en la casa por valor de 200.000 rands. La mantuve bien y hace poco la puse a la venta para mudarme a una casa más pequeña. Ahora he recibido una oferta de 3,7 millones de rands por la casa. Sin embargo, tengo entendido que podría tener que pagar el impuesto de plusvalía por la venta, y me preocupa a cuánto puede ascender..."

¿Cuáles son las consecuencias fiscales de la venta de una segunda vivienda?

Las ganancias de capital son los beneficios que obtiene cuando vende un activo de capital. Entre los activos de capital se encuentran los bienes inmuebles (excepto la residencia principal), las acciones, los bonos, las colecciones de monedas y las joyas. Al igual que con cualquier dinero que gane, Hacienda quiere una parte de él. Afortunadamente, sólo se pagan impuestos sobre los beneficios, no sobre el precio total de venta.

Los impuestos sobre las ganancias de capital sólo se deben pagar después de vender el activo, lo que lo convierte en ganancias de capital realizadas. Los activos que usted mantiene se consideran plusvalías no realizadas. Las plusvalías realizadas se gravan de forma diferente según el tiempo que se tenga el activo.

Las ganancias de los activos que ha mantenido durante menos de un año se consideran ganancias a corto plazo y se gravan como si fueran ingresos. Se basan en el tramo impositivo de su renta, al igual que los salarios. Los beneficios de los activos que ha mantenido durante más de un año se consideran ganancias a largo plazo y están sujetos a un marco fiscal diferente.

Las ganancias de capital pueden compensarse con pérdidas de capital. Una pérdida de capital es lo que tiene cuando vende un activo por menos de lo que pagó por él (también llamado su base). Si se maneja correctamente, se puede reducir el impuesto sobre las ganancias de capital hasta llegar a cero si se tiene la cantidad adecuada de pérdidas de capital, de las que hablaremos más adelante en este artículo.

Cómo evitar el impuesto sobre la plusvalía de la vivienda vacacional

Una ganancia de capital representa un beneficio en la venta de un activo, que está sujeto a impuestos. El IRS permite a los contribuyentes excluir ciertas ganancias de capital al vender una residencia principal. Para 2022, el límite de exclusión del impuesto sobre las plusvalías por la venta de una vivienda es de 250.000 dólares para los declarantes solteros o de hasta 500.000 dólares para los matrimonios que presentan una declaración conjunta. Por lo tanto, no deberá pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia de la venta, hasta el límite de exclusión permitido por el estado de declaración.

Para tener derecho a esta exclusión, cada propietario de la vivienda debe cumplir una prueba de propiedad y otra de uso. Usted supera estas pruebas si ha sido propietario y ha utilizado la vivienda como residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Por lo general, no podrá acogerse a la exclusión si ha excluido las ganancias derivadas de la misma de otra vivienda durante los dos años anteriores a la venta de su vivienda actual.

El IRS trata las segundas viviendas de forma diferente a la hora de calcular el impuesto sobre las plusvalías. Las segundas viviendas que no se utilizan como residencia principal, incluidas las casas de vacaciones y las propiedades de inversión, se consideran activos de capital según las normas del IRS. Esto significa que si usted no supera las pruebas de propiedad y uso de la propiedad, como se mencionó anteriormente, entonces no se permite la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital.